حذف تدریجی مشاوران املاک

با اختلافاتی که در مبالغ اخذ شده در مشاوران املاک کشور به وجود آمد و اثرگذاری کمیسیون‌های املاک در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن، در نهایت دولت به فکر تغییر درشیوه نرخ‌گذاری املاک افتاد. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی به تازگی طرحی در قالب تغییر نرخ‌گذاری املاک متناسب با ارزش واقعی ملک در حوزه بازار و اجاره ارایه کرده است. این پیشنهاد، 22 تیرماه در هیات دولت به تصویب رسیده به‌طوری که اعلام شده نحوه محاسبه نرخ خدمات مشاوران املاک که پیش از این براساس درصدی از قیمت معامله بود تغییر کرده و هم‌اکنون طبق مصوبه هیات دولت بر اساس درصدی از ارزش معاملات املاک در خرید و فروش و براساس ارزش مالیاتی آن محاسبه می‌شود. دولت معتقد است اگر این نرخ پیاده شود شاهد تغییر چشمگیر قیمت مسکن خواهیم بود. علی بهادری جهرمی، سخنگوی دولت اعلام کرده: حق‌الزحمه مشاوران املاک تاکنون درصدی از نساب معامله بود که در آیین‌نامه جدید پیش‌بینی شد در این حوزه درصدی از ارزش معاملاتی مطابق قانون مالیات (که به صورت سالانه توسط وزارت اقتصاد اعلام می‌شود) به عنوان مبلغ حق‌الزحمه مشاوران املاک در نظر گرفته شود. این موضوع بر اساس بند «ب» بسته دولت تحت عنوان «بسته ساماندهی بازار مسکن و اجاره» قرار است اجرایی شود و دولت امیدوار است با این تغییر، شرایط به نفع مستاجران تغییر کند. 

مشاوران املاک در ایران و کشورهای دیگر چه تفاوت‌هایی دارند؟
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در مورد تغییر نرخ کمیسیون مشاوران املاک در کشور به «اعتماد» گفت: آنچه که در دنیا به عنوان خدمات مشاوران املاک ارایه می‌شود با ایران متفاوت است . افرادی که به عنوان مشاوران املاک در کشورهای دیگر مشغول به کار هستند دارای پیش زمینه‌هایی از نظر سوابق و مدارک و گذراندن دوره‌هایی برای اخذ پروانه هستند. این فعال در حوزه املاک تصریح کرد: ضرورت دارد در ایران نیز پرسنلی که در ارایه خدمات مشاوره‌ای استخدام می‌شوند دوره‌های لازمه را بگذرانند و پروانه اشتغال‌شان همانند مهندسین رتبه‌بندی شوند هر چند این موضوع در بسیاری از کشورها متداول است اما متاسفانه در ایران آن را نمی‌بینیم. اکبرپور خاطرنشان کرد: در ایران اینگونه است که یک شخص بازنشسته و یا شخصی که فکر می‌کند درآمد خوبی از این بخش دارد با ارتباطاتی که دارد مجوز تاسیس بنگاه املاک را می‌گیرد و نهایتا شروع به کار می‌کند. این افراد از ارایه خدمات حرفه‌ای معمولا بی‌بهره هستند و نه از خصوصیات ساختمان به خوبی اطلاع دارند و نه از سازه و تاسیسات و فرایندهای شهرسازی و مالیاتی مطلع هستند. 

ساماندهی مشاوران املاک از سوی دولت یک امر لازم است
این کارشناس مسکن در ادامه گفت: به اعتقاد من ساماندهی مشاوران املاک از سوی دولت یک امر لازم بود، همانطور که یک مهندس در ایران در طراحی، اجرا و نظارت باید دقت کافی را داشته باشد تا خانوارها از نظر نشست، زلزله و مقاومت و... آسیبی نبینند و دارای مسوولیت است اما می‌بینیم که مشاوران املاک هیچ مسوولیتی در قبال خدماتی که در بخش ملک ارایه می‌دهد ندارد. اکبرپور در مورد نرخ‌های اعلامی از سوی مشاوران املاک خاطرنشان کرد: نرخی هم که در حال حاضر مشاوران املاک می‌گیرند به مراتب چندین برابر مهندسی است که دارای مسوولیت اجتماعی است. پس باید رابطه‌ای میان پروانه بنگاه‌های املاک و مسوولیت‌های لازمه برقرار شود تا اگر مستاجر و خریداری در آینده با مشکلاتی مواجه شد بخشی از این خسارت‌ها را مشاوران املاک پرداخت کنند. اما شاهد آنیم که بسیاری با نرخ‌های مرسوم درصدی را می‌گیرند و فراتر از این درصد‌ها باز هم مطالباتی از مشتریان خود دارند و دلالی‌ها را در این بخش کم نیستند.

تعداد مشاورین املاک در یک منطقه باید کنترل شده باشد
او ادامه داد: تعداد مشاورین املاک هم باید کنترل شده باشد و همان‌گونه که یک سلمانی و آرایشگر می‌خواهد آرایشگاهی را راه‌اندازی کند این موضوع را در نظر می‌گیرد که آیا آرایشگاه دیگری در آن محدوده وجود دارد یا خیر، مشاوران املاک هم باید این موضوع را در نظر بگیرند که اگر بنگاه‌های دیگری در آن محدوده مشغول فعالیت هستند در آن خیابان بنگاه خود را راه‌اندازی نکنند؛ اما می‌بینیم که در فاصله کمی در یک خیابان چندین مشاور املاک مشغول فعالیت هستند. اکبرپور تصریح کرد: ساماندهی مشاوران املاک، کنترل نرخ‌های آنها و کاهش تعدادشان و صدور پروانه اشتغال و برگزاری دوره‌های آموزشی برای این صنف حائز اهمیت است و قطعا نیازمند تحقیقات میدانی در این زمینه با حضور اساتید فن هستیم. این کارشناس مسکن با بیان اینکه فعالیت مشاوران املاک در ایران فرایندی مریض است افزود: متاسفانه مشکلات مربوط به این بخش دودش به چشم مصرف کننده می‌رود.

رقابت میان مشاوران املاک کم نیست
اکبرپور تصریح کرد: مشاوران املاک در ایران اغلب در فرایند خرید و فروش با یکدیگر به رقابت‌هایی هم می‌پردازند و قیمت‌ها را هم اغلب بالا می‌برند تا سود آن به مالکین برسد. هر چند درصدی که از سوی دولت برای مشاوران املاک اعلام شده است باید رعایت شود، اما باز این افراد فراتر از آن هم درصدی را اعلام می‌کنند که این مبالغ بیشتر به حساب فامیل‌ها و نزدیکان‌شان واریز می‌شود که مالیاتی بابت آن پرداخت نکنند. این کارشناس مسکن در ادامه گفت: زمانی که خریداری از ملکی خوشش می‌آید خریداران دیگری هم ممکن است از این ملک خوش‌شان آمده باشد و مشاوران املاک در این زمان معمولا برای اینکه معامله را جوش دهند زیرمیزی‌هایی را مطالبه می‌کنند که این مبالغ اغلب در جایی هم ثبت نمی‌شود. اکبرپور تصریح کرد: زمانی که ملکی اجاره داده می‌شود اوضاع فرق می‌کند چرا که ممکن است این ملک چندین سال بین مستاجر و مالک تمدید اجاره شود و مبلغی هم به مشاوران املاک داده نشود و میزان درآمدی که بابت اجاره ملک به مشاورین داده می‌شود بسیار کمتر از مبلغی است که بابت فروش ملک نصیب مشاوران املاک می‌شود و اگر دو تا سه ملک در هفته بفروشند درآمد بالاتری نسبت به اجاره چند ملک خواهند داشت. این کارشناس املاک خاطرنشان کرد: هر جایی که دولت در نرخ‌ها دخالت دارد معمولا افراد راهکارهایی برای فرار از این موضوع پیدا می‌کنند و اینگونه دخالت‌های مستقیم در معاملات میان افراد جامعه معمولا راه به جایی نمی‌برد و باید نقش غیرمستقیم در سیاست‌گذاری‌ها داشته باشند. او افزود: عیب اصلی این است که مشاوران املاک نه به صورت حرفه‌ای آموزش دیده‌اند و نه تعدادشان کنترل شده است و اطلاعاتشان هم برای گذشته است و اغلب به روز هم نیستند و با مجموعه‌ای در سراسر کشور روبرو هستیم که اصلا حرفه‌ای هم نیستند. این در حالی است که یک فرد حرفه‌ای دارای مسوولیت اجتماعی است؛ اما ما این خصوصیات را در مشاوران املاک به صورت عام نمی‌بینیم.